担保法

您的位置:首页 > 法律常识 > 担保法> 抵押> 房产抵押担保

买卖不破租赁规则的例外及处理

来源:华律网 2019-03-08 83676人看过

买卖不破租赁是交易中?#36824;?#30340;做法,但如果遇到?#25215;?#29305;殊情况,买卖不破租赁就不再适用。这种情况下该如何处理“买卖不破租赁”原则无法解决的问题呢?接下来华律抵押担保律师将会为大家详细解答一下。

【案例】

2004年8月,林某以按揭贷款方式购得一?#21672;?#21697;房,并于次年1月将这套房子出租给何?#24120;?#31199;期五年。何某承租后,对该房进行了装修。2006年4月,因林某连续六个月未能支付银行按揭贷款,银行向法院起诉林某。法院判决银行胜诉,并通过强制执行将该?#21672;?#21697;房予以拍卖,由李某通过拍卖购得,银行从拍卖所得价款中优先受偿。李某购得这套房子后,要求何某搬出。何某认为自己承租房子在先,李某购买房屋在后,?#26131;?#24049;已经支付了全部租金,要求住到租期届满。李某不同意,双方产生纠纷,李某诉诸法院,要求何某腾房,法院经审理,支持了李某的主张。

【评析】

出售已出租且租期未届满的房产的,受让人不能要求提前解除租赁关系,这就是合同法中的“买卖不破租赁”原则。但是,?#20013;?#21496;法解释对于这个原则有个例外规定,这就是租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释?#36820;?#20845;十六条明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租?#20445;?#22914;果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定,法律允许抵押人将抵押物抵押后,再租赁出去,这就存在着两个法律关系:一是抵押担保关系,二是租赁合同关系。

在这种先抵押后出租的情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实?#36136;保?#23558;抵押物变卖,购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此,只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。本案中,李某不受原租赁合同约束,其有权要求何某腾房,法院的判决是正确的。

因承租人搬出房屋将面临如下几种损失:

(1)对租赁物的装修费用损失;

(2)租金损失;

(3)经济业务甚至信誉?#31995;?#25439;失。

本案中,何某因抵押权的实现所造成的损失应由谁承担呢?该条款第二款规定:抵押人将已抵押的财产出租?#20445;?#22914;果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。也就是说,出租人只要尽到告知义务,便不用承担抵押权实现给承租人造成的损失;反过来,只要承租人没有行使告知义务,承租人就可以要求原出租人承担损失,但实?#26159;?#20917;是承租人的损失也不一定就能挽回!因为绝大多数情况下,就是因出租人经济境况恶化无力履行债务,抵押权人才行使抵押权,那么,出租人又有什么能力赔偿承租人的损失呢?因此对承租人来说,要租赁抵押物,必须全盘考虑,慎之又慎。

以上就是华律网的小编为大家总结的买卖不破租赁规则的例外及处理的相关法律知识。在租房买房的时候很容易出现各种问题,如果你觉得自己的权利受到侵犯,可以来华律网进行在线法律咨询,我们会有专业的律师帮助您。

房产抵押担保相关知识
  • 帮别人房产抵押贷款有风险吗

    2019/5/23 17:23:00 热度:0

    在?#36136;?#29983;活中向银行申请贷款的行为是非常多的,银行为了保证债权的安全,一般是会要求债务的提供担保的,保证人保证是债务担保的重要方式,那么帮别人房产抵押贷款有没有风险的?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

  • 房屋抵押担保是一般担保吗

    2019/5/23 16:48:00 热度:0

    担保有五种不同的方式,担保合同在订立的时候是根据当事人平等协商一致所签订的,那么对于房屋抵押担保是一般担保吗?下面,华律网小编将针对这个问题做出详细解答。希望能够解开大家的疑惑,接下来大家就跟?#21028;?#32534;一起来看看吧。

  • 房产抵押在银行,法院有权冻结吗

    2019/5/21 11:39:00 热度:0

    在?#36136;?#29983;活中购房者购买房屋的时候,一般是通过按揭的方式购买的,按揭购买房屋的,房屋是抵押在银行的,购房者并未取得房屋的的所有权,那么房产抵押在银行法院有没有权冻结的?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

  • 房产抵押贷需要征信吗

    2019/5/20 11:52:00 热度:0

    在涉及到房屋抵押贷款的时候,一般都在银行提交申请,而且在办理抵押贷款的时候,银行方面会有自己的要求,比如说银行的流水以及个人的信用等等,下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

东城区在线律师
  • 北京 东城区

    姚志明

    15210432735

    执事敬 与人忠

    刑事辩护 合同纠纷
担保法法律咨询
全部担保法咨询
?#35753;?#24459;师推荐

房产抵押担保?#35753;?#25991;章

自助服务

房产抵押担保相关专题

广东快乐十分番摊