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限購政策對房價有什么影響,房價可以降低嗎

來源:華律網整理 2018-03-14 35912人看過

十月來各地紛紛出臺限購政策,讓人們對于房地產限購政策有了更多的關注。限購政策的實施意味著有些人不能夠隨心所欲的買房了,買房的人少了,有些人就覺得房價應該要下降。限購政策對房價有什么影響,房價可以降低嗎。

限購政策對房價有什么影響

1、短期影響

從需求面講,限購令的出臺通過戶籍限制在短期內主要抑制了當期決定購房的居民以及投機性購買者,從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場,這會造成房屋需求的萎縮,在其他條件不變的情況下,短期內房價會下跌。另外,滿足購房要求的購買者也可能會因為該政策的出臺而暫時延遲購買,這在短期內也會造成成交量的下跌,從而也會帶來房價的下跌。

從供給面來看,短期內市場上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過預付款購買的在建的房屋。一般說來,這些在建的房屋是以前決策帶來的住房投資,跟現期的政策變化沒多大關系。因此,可以認為短期內房屋的總供給量沒什么變化。

因此在短期內,限購令的出臺會帶來房價的下跌,包括新房和二手房成交價的下跌。但是,由于住房需求是剛性的,居住是一種必需品,所以通過購買房屋滿足居住需求的這部分購買力和投機性購買力被限制后,這些購買力必然流向其他地區或房屋租賃市場等,因而也會給房屋的租金帶來上漲的壓力。

2、中期影響

從中期來看,限購令對需求面的影響主要取決于限購令執行的時間。限購令是個政策性的東西,它不是一項具有長期影響的根本制度,只是個過渡性的東西,壽命是有限的。一旦政府覺得已無再繼續執行這個政策的必要,該政策就會被取消。那么可以推知,政策取消的時候就應該是政府認為房價比較合理或者是政府認為房價是老百姓基本可以接受的時候了。所以,從需求面講,限購令對房價的影響取決于政策本身被執行的時間。如果該政策一直被執行的話,一部分購房需求就會始終被抑制,從而始終對房價上升起到一定的抑制作用。

再從供給面來看,中期內房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應量和房屋供給的結構。“京十五條”對土地供應做出了一些規定,包括保證土地的供應和加強保障房、公共租賃房的供給等,但土地供應的上限也是受到國土政策的限制的。因此,理論上講,中期內房屋的總供給量會上升,這樣會促使房價下跌。

但是,如果回到現實來看的話,政策的執行可能未必就按文件的要求來走。現實中,開發商作為房地產建造的一線執行者,他們建造房屋是以利潤最大化為目標的。在土地供應量有限的情況下,他們會盡可能建造出附加值較高的房屋,而這類房屋中有相當比例是面向富人的,一般來說,這種房屋的平均價格也比較高。所以,從中期來看,現實中房屋的供給結構會發生變化,而這種房屋供給結構的變化是會促使房價上漲的。

綜上分析,限購令中期內對房價的影響不明朗,現實中房價中期內傾向于在較高位成交或達到均衡。當然,這里的分析未提到政府對房地產商改變房屋供應結構的阻止,這是個比較復雜的問題,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開發商可能會合謀等因素的影響,作為關鍵變量的地方政府的行為會因所處環境的變化而不斷調整,以最大化其收益。

3、長期影響

影響房屋需求的長期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國經濟依然可能持續若干年的高增長、城市化的推進以及由此形成的公眾認為房價長期將趨于上漲的預期等因素導致房價在長期內一定是上漲的。由于這些長期因素是受到其他一些更根本因素影響的,因而限購令對長期內房價上漲幾乎沒有影響。限購令只能是在執行比較嚴格的時候通過減緩這些長期因素的作用來減緩房價上漲的速度,就像給房價的長期上漲裝上一個緩沖器一樣。

從供給方面來看,長期內用于建房的土地供應量的存量是剛性的,房屋的供給只能在土地供應存量有限的情況下在供給結構上做文章。在全國或北京的房屋需求達到飽和之前,土地供應的存量如果被耗盡的話,就只能帶來后續房價的不斷上漲。而在需求未飽和之前,不斷加大的供給量和供給結構調整都是可以緩解房價上漲的。限購令對房屋供給的長期影響幾乎看不到。所以,從長期來看,幾乎可以忽略限購令對房價的影響。

房價可以降低嗎

國慶期間,各地密集出臺樓市調控政策。無論是剛需人群還是投資人群,似乎都在問這么一個問題:“十一之后房價會降嗎?”

易居中國研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點會在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現。但必須認識到,此類市場拐點是周期性的,而非實質性的下跌。

地產分析師張大偉認為,“房價不是一直漲的,在2014年、2011年、2008年、2005年房價的確是跌的。如果房價再漲,房地產政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經到變現的時候了。”

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