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住宅小區地下停車位所有權歸屬是誰

來源:華律網整理 2018-10-31 96691人看過

目前我國商品房住宅小區停車位存在四種形式:第一種是住宅小區地面停車位;第二種是住宅小區地下停車位;第三種是樓房首層架空停車位;第四種是樓房屋頂平臺停車位。對于這四種停車位的物權歸屬,我們將逐一討論:

一、住宅小區地面停車位:

所謂地面停車位是指直接設置在小區地表,以劃線分割方式標明的停車設施,是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意的。房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后,并辦理了初始登記及轉移登記,房屋單元所有人(即建筑物區分所有人)便按份共同擁有了該小區宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位是直接設置在小區土地表面的停車設施,也就是直接設置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。

實際上地面停車位的房地產權就是土地使用權。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成,不具備建筑物所要求的遮蔽性,即不符合構造上和使用上的獨立性標準。所以,它不能夠成為所有權的客體,而只能被視為土地使用權的客體。(陳華彬著:《現代建筑物區分所有權制度研究》,法律出版社1995年版,第104頁。)因此,住宅小區地面停車位的房地產權由小區房屋單元所有人共同擁有。關于它的使用,有學者認為該種使用權所產生的收益必須歸全體區分所有人享有。

結合我國實際,應當由地面停車位的使用人向業主委員會(即全體區分所有人的代表機構)交納使用費或租金,同時向提供看管服務的物業公司交納看管費用。因此,無論是開發商還是物業公司都無權擅自在小區的地面設立停車位,而必須在得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議,對有關收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補小區內的物業管理費用開支)后,才能設立和運營這種地面停車位。否則,將構成無權處分的侵權行為。

二、住宅小區地下停車位:

所謂住宅小區地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會,市場經濟的競爭下,土地的需求日益膨脹,很多開發商就不得不向地表上空和地下空間發展。

在我國現行的房地產行政管理法律的制度下,住宅小區地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的(所謂“容積率”,是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。),即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額。

也就是說,該小區的土地使用權面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分攤,地下建筑物便成了不分攤土地使用權面積的部分。依據“物權法”理論,計算建筑物容積率的建筑物是主物,不計算建筑物容積率的建筑物是從物。此時的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物(地上建筑物)的所有人即全體業主。

所以,住宅小區地下停車位的產權,實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時,住宅小區地下停車位依法不能取得獨立的房地產權,其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區地下停車位的產權應由小區的業主共同享有,開發商或物業公司是無權擅自處分的。當然在征得業主大會同意后,開發商或物業公司可以根據業主大會的授權委托,將停車位予以出租,所得租金收入歸全體業主所有,用于彌補物業管理費用開支。

同時,停車位使用人必須向提供看管服務的物業公司交納看管費用。然而,從全國范圍內來看,也有一些地方規定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的,即按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造地下停車位,并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。

因此,該種停車位可擁有獨立的產權。如北京市就規定,此類地下停車位可單獨核發房屋所有權證,也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證。此種地下停車位開發商有權予以出售、出租。通過買賣而擁有產權的業主雖然無須繳納車位使用費,但仍應按期繳納物業管理費或車輛看管費。

三、樓房首層架空停車位:

所謂樓房首層架空層停車位,是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行的房地產行政管理法律的制度下,首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的,也不能獲得相應的土地使用權面積份額。樓房首層架空停車位的產權歸屬與地下停車位的情形如出一轍,樓房首層架空停車位的產權應由小區的業主共同享有。

四、樓房屋頂平臺停車位:

所謂樓房屋頂平臺停車位,是指在小區商品房樓頂平臺上設置的停車位。對于樓房屋頂平臺停車位的產權歸屬頗有爭議,有學者認為其應屬于頂樓住房所有權的范圍,也有學者認為應當歸建筑物的全體區分所有人共有。

而依我的看法,我認為應屬于由最高一層的區分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權的范圍。因為當業主購買了此房屋時,他也同時擁有了此房屋的所有權,頂樓部分相當于房屋的附屬部分,也由最高一層的區分所有人所有了。同理,開發商和物業公司都無權擅自在屋頂平臺設置停車位,而應與該樓的業主進行協商并征得同意之后才可。當然,如果物業公司提供看管服務,也可以收取一定的看管費用。

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