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房产有抵押有查封可以强制过户吗

来源:华律网整理 2019-06-24 1人看过

在一些关?#25269;校?#26377;可能对方会申请财产保全,这个财产保全的措施就包括了查封,如果这个房产存在查封情况,是否还可以强制过户?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

房产有抵押有查封可以强制过户吗

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

从《担保法》的规定来看,抵押期间,抵押人擅自转让抵押物的,转让行为应为无效。但从房产的角度来看,在房产抵押登记期间,是无法办理过户的,如果只是签订了一份买卖合同并未过户,又能优先保证抵押权,这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以,在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作,实际上并不是一律认定无效的。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

从最高院的这个司法解释可以看出两个重要观点:一是发生这种转让抵押物的情况,得优先保护抵押权;二是受让人可以选择代替债务人清偿债务,消灭抵押权。

也就是?#25285;?#20197;被设定抵押权的房产为标的买卖,在充分保护抵押权人利益的前提下,可以有效。就这个观点,《物权法?#29359;?#20986;了更明确的结论。

《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

抵押期间的房产买卖既然不宜直接认定无效,但设定抵押期间的房产未给抵押权人同意又无法过户,如果买受人也不愿意代为清偿债务,又该怎么处理呢?上述法律及司法解释并未给出明确的结论,在实践处理中各地处理也不太一样,针对这个问题,在北京的司法实践中,法院通常是如?#26410;?#29702;的呢?依据北京高院的意见,总结起来,有以下几点:

1、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。

2、 出卖人在合同?#32423;?#30340;履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,?#29575;?#20080;受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;

3、出卖人在合同?#32423;?#30340;履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,?#29575;?#20080;受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后?#32422;?#25345;不变更的,对其诉讼请求,不予支持,但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

4、法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见,必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

根据以上内容的相关回答可以得出,如果房产现在已经被法院方面查封了一般所涉及到的处理会有相应的影响,因为这个时候的房屋所有权就暂时由法院方面进行接手,所以不能强制过户,如果您还有相关法律咨询可以致电华律网在线律师解答。

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