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张晓黎律师

高级合伙人律师

执业十余年,所办理案件满意率高。

北京京云律师事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

房产有抵押有查封可以强制过户吗

来源:华律网整理 2019-06-24 1 人看过
在一些关?#25269;校?#26377;可能对方会申请财产保全,这个财产保全的措施就包括了查封,如果这个房产存在查封情况,是否还可以强制过户?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

房产有抵押有查封可以强制过户吗

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

从《担保法》的规定来看,抵押期间,抵押人擅自转让抵押物的,转让行为应为无效。但从房产的角度来看,在房产抵押登记期间,是无法办理过户的,如果只是签订了一份买卖合同并未过户,又能优先保证抵押权,这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以,在司法?#23548;?#20013;对于这种情况的合同效力和操作,?#23548;?#19978;并不是一律认定无效的。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

从最高院的这个司法解释可以看出两个重要观点:一是发生这种转让抵押物的情况,得优先保护抵押权;二是受让人可以选择代替债务人清偿债务,消灭抵押权。

也就是?#25285;?#20197;被设定抵押权的房产为标的买卖,在充分保护抵押权人利益的前提下,可以有效。就这个观点,《物权法?#29359;?#20986;了更明确的结论。

《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

抵押期间的房产买卖既然不宜直接认定无效,但设定抵押期间的房产未给抵押权人同意又无法过户,如果买受人也不愿意代为清偿债务,?#25351;?#24590;么处理呢?上述法律及司法解释并未给出明确的结论,在?#23548;?#22788;理中各地处理也不太一样,针对这个问题,在北京的司法?#23548;?#20013;,法院通常是如?#26410;?#29702;的呢?依据北京高院的意见,总结起来,有以下几点:

1、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。

2、 出卖人在合同?#32423;?#30340;履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,?#29575;?#20080;受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;

3、出卖人在合同?#32423;?#30340;履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,?#29575;?#20080;受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后?#32422;?#25345;不变更的,对其诉讼请求,不予支持,但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

4、法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见,必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

根据以上内容的相关回答可以得出,如果房产现在已经被法院方面查封了一般所涉及到的处理会有相应的影响,因为这个时候的房屋所有权就暂时由法院方面进行接手,所以不能强制过户,如果您还有相关法律咨询可以致电华律网在线律师解答。

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?#30001;?#38405;读:
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姚志明律师,1977年5月21日出生,执?#30340;?#38480;10年以?#24076;?#20013;共党?#20445;?#21271;京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解?#20445;?#21271;京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委?#20445;?#21271;京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。执业领域:合同及公司法律事务、刑事辩护。合同领域优势?#21512;?#21518;办理过数百起涉及如建设工程合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷、保管合同纠纷、租赁合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、装饰装修合同纠纷、委托合同纠纷、借款合同纠纷、旅游合同纠纷、保险合同纠纷、注册服务合同纠纷、供货合同纠纷等各种类型合同纠纷案件,对合同法理论有较为深入的研究,实务经验丰富,善于精?#21450;?#25569;合同纠纷案件的争议焦点,思路清晰开阔,不拘泥常规,见解独到。庭审风格稳重,思维敏捷,应变能力强。服务过的当事人超过1000余人,为当事人挽回上亿元的经济损失。部分案例:1.建设工程合同纠纷:历经中院一审、高院二审、最高人民法院提审,为当事人追回工程款计2000多万元;2.房屋买卖合同纠纷:代理买方,在卖方要求解除合同并要求买方承担违约责任的情况下,历经两审,凭借对房屋买卖流程节点的准确把握及合同精髓的理解,二审判决合同继续履行,买方顺利买到房屋;3.合同纠纷:对方当事人变更案由,先后5次起诉,我方均胜诉,成功保卫了当事人的财产;4.保证合同纠纷?#21644;?#31867;案件鲜有成功案例,历经两审胜诉,为当事人挽回百万经济损失。公司领域优势:姚志明律师凭借深厚的合同法律实务功底,结合对公司法的?#20013;?#30740;究,在公司股权诉讼、股东利益保护、公司治理、经营风险防范等领域亦有较为丰富的经验,先后担任过多家大型知名企事业单位法律顾问。部分案例:1.股东损害公司债权人利益责任纠纷:法律规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”在充分研究证据材?#31995;?#22522;础?#24076;?#20934;确运用公司法理论,结合诉讼?#35760;桑?#25104;功将股东个人财产和公司财产剥离,避免了股东对公司债务承担连带责任。2.?#25237;?#20105;议纠纷:员工变更案由起诉某事业单位30余次,代理单位,均胜诉。3.股东出资纠纷:代理股东,法院判决公?#23601;?#36824;股东出资款。刑事辩护领域优势:姚志明律师执业以来,在刑民交叉、跨刑事民事领域案件快速增加的新?#38382;?#19979;,由于具备较丰富的合同、公司案件实务经验,因此在经济犯罪领域亦有所作为,为数十名犯罪嫌疑人做无罪或罪轻辩护,最大化维护了被告人的合法权益,形成了独特的辩护风格。部分案例:在被告人被指控犯受贿罪、滥用职权罪、挪用公款罪案件中,将指控罪名由三个减少为一个,量刑大幅下降。参与的部分社会活动:1、定期为司法部下属《法制网》社会热点问题提供律师点评;2、作为北京市残疾人联合会公益律师为残疾人提供免费法律服务多年;3、作为特邀嘉宾做客中央人民广播电台《华夏之声》栏目,点评社会热点问题;4、2016年9月14日就“女孩牵老人过马路溺亡,被救老人是否应承担责任”热点话题接受法制网专访;5、2015年12月4日就“地铁妈妈哺乳敲随手拍侵权警钟”热点话题接受法制网专访;6、2015年10月担任中国政法大学研?#21487;?#38498;辩论赛评委;7、2015年9月9日就“工作超十年临聘教师遭解聘让谁蒙羞?”接受法制网专访;8、2015年8月17日作为特邀嘉宾做客央视《奋斗?#26041;?#30446;;9、2013年7月6日接受《中国经济导报》“70年房产权到期后会怎样”热点问题专访;10、2012年10月11日接受《医师报》“怀孕不能值夜班女医生被医院?#25353;恰被?#39064;新闻专访;11、2012年7月24日接受《新京报》“北京货车超载?#39038;?#22823;桥司机?#25269;?#34987;?#20449;?556万元”新闻专访,后被网?#20303;?#26032;浪、?#25276;?#31561;各大门户网站首页转载报道;12、2012年5月24日接受《医师报》“医生?#35282;?#21327;议造成损害后果医院能否免责?#34987;?#39064;新?#25386;?#35775;。……姚志明律师以其精湛的业务、专业的服务、高尚的人品获得了当事人的一致好评,是当事人心目中的“金牌律师”。多年来在上述领域积累了丰富的律师实务经验,并形成了以姚志明律师为核心的专业律师服务团队,能够为广大当事人提供优质、高效的法律服务。详细>>

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