您的位置:华律网 > 法律聚焦 > 一房二卖

张晓黎律师

高级合伙人律师

北京京云律师事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。
执业十余年,所办理案件满意率高。

13651086033

办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高
在线咨询

一房二卖

一房二卖 “一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。近年来,“一房多卖”的现象十分多见。关于发生“一房二卖”怎么办?如何?#39304;?#19968;房二卖”的风险?“一房二卖”要承担哪些法律后果?如何处理“一房二卖”?如何查实“一房二卖?#20445;?#23567;产权“一房二卖”有什么法律后果?“一房二卖”的差价损失怎么赔偿?“一房二卖”是否构成合同诈骗罪?有关“一房二卖”的问题,华律网小编将带大家一起来学习了解。

1一房二卖的法律后果

不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法,是指物权在发生变动时,必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此,不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力;但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述原则,如果出卖人就同一房屋订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,某一买受人先行办理了房屋过户登记手续,取得了房屋产权证明的,应当认定该房屋已经发生物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续,故应当认定其只对房屋出卖人享有债权请求权,不能对抗他人已经依法取得的该房屋物权的效力。


阅读全文>>

2如何处理一房二卖

对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

......

阅读全文>>

3如何防范一房二卖风险

1、交易时间越短越好。

建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。

这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。

2、尽早办理网签。

签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。

3、尽早实际占有房屋。

可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。

4、约定?#23454;?#30340;违约金。

在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。

......


阅读全文>>

4如何查实一房二卖

购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁,如果有人租赁,应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项,如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权,购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。

另外,在预售房买卖方面,买房人在买房时务必要查看开发商是否?#23567;?#21830;品房预售许可证》,确保所购房屋是在预售许可范围之内,不要贸然交付房款;在二手房买卖方面,购房者要调查所购房屋的产权,必要时,可提存房屋产权证,也应尽可能要求在房屋交易?#34892;?#30331;记后再向卖家支付房款,并在交易后及时办理产权转移登记。

.......



阅读全文>>

5小产权一房二卖的法律后果

(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实?#20107;?#34892;的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

(二)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世原理、物权公示原理,和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

(三)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。


阅读全文>>

6开发商一房二卖的法律后果

开发商一房二卖可能承担民事、刑事、行政责任法律后果。

1、?#29992;?#20107;责任角度分析

(1)对于有效合同的当事人

(2)对于可撤销合同的当事人

(3)对于无效合同的当事人

2、?#26377;?#25919;责任角度分析

3、?#26377;?#20107;责任角度分析

......

阅读全文>>

7一房二卖的差价损失赔偿问题

当事人双方订立房屋买卖合同后,出卖人违反约定另行出卖房屋,买受人主张赔偿房屋转卖价格与合同约定的交易价格之间的差价损失的,人民法院应予支持。

根据合同严守原则,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履?#23567;?#25151;屋价格变动属于商业风险,不能认为是情势变更,出卖人以此为由拒绝履行合同并另行出卖房屋的,买受人有权向出卖人主张赔偿因其违约行为或者恶意的缔约过失行为所造成的经济损失。关于违约损失的计算,关键在于买受人的可得利益损失问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在房屋买卖合同中,因一方违约,造成另一方订立合同的目的落空,另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于,守约方如要达到合同履行后的利益状态,必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失,也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。

......

阅读全文>>

8一房二卖是否构成合同诈骗罪

一房二卖可能构成合同诈骗罪。《刑法》第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。“一房二卖”?#34892;?#20026;人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。因此,若“一房二卖”的行为人同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款,就有可能构成合同诈骗罪。

......


阅读全文>>

9商品房一房二卖起诉状

原告:张XX,身份证号码XXXX,住址XXX,联系电话:XXX

委托代理人:XXX,律师事务所律师,电话:XXX

被告:李XX,身份证号码 XXX ,住址 XXX  联系电话:XXX

诉讼请求:

1、判令被告与原告解除《房产买卖合同》;

2、判令被告返还原告支付的定金XX元人民币及利息;

3、判令被告支付原告房产转让价百分之二十违约金 元人民币;

4、判令被告承担本案诉讼费用。

事实及理由:

......

阅读全文>>

10优秀律师解答

对方将房屋一房二卖,我要怎样维权?
如果该房产之前已经抵押这种情况是无法过户的,至于对方是否存在诈骗根据你的?#29575;?#23545;方存在诈骗的嫌疑。
一房两卖,我保全了,起诉了,买卖合同也有效,之前房子另一买家先占用,然后被我赶走了接下来怎么办?
您好,一房二卖的情况下,首先要看产权登记情况: (1)产权已经过户到您的名下的,您方有权占用房屋; (2)若买房已经与另一买家办理完毕房屋过户登记手续,对方已经实际取得房屋产权,有权要求您搬出房屋,您可以向卖方追究违约责任,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (2)两份合同的买受人中又未有任何一方已经办理过户登记手续,则应当?#27492;?#26041;中是否有一方已经实际入住,有的话看,则房屋产权由实际入住一方取得,同理您可以向卖方追究违约责任,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

11根据您的需求,我们为您推荐了4位律师

19,10,11,628
19
广东快乐十分番摊
赣州体彩中心兑奖地址 斯诺克卡特 老七乐彩走势图表 易巨平大乐透12033 山西十一选五最大遗漏 福彩东方6十1规则 竞猜官方公众号 甘肃十一选五智能推荐号 北京快三春节还开奖吗 彩票网站大全app 广西快乐十分复式投注 上海时时乐历史数据 蓝宝石娱乐城佣金 河内5分彩走势图彩经网 香港赛马会北京分会